上海易居房地产研究院近日发布的《2018年全国40城住宅成交报告》显示，12月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长13%，同比增长3.1%。2018年全年，40城新建商品住宅成交面积同比增长8.8%，其中一线城市同比下降4.6%，二线城市同比增长3.4%，三四线城市累计同比增长27.3%，成交面积的增长主要来自三四线城市。

      40城新房成交面积同比增长8.8%

      报告显示，12月份 40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长13%，同比增长3.1%。从成交量的历史走势来看，在2017年12月成交量出现年底翘尾之后，2018年一季度40城成交量出现回落。2018年二季度，房企加大了推盘力度，40城新建商品住宅的成交有所回暖但依旧不及2016年同期水平。三季度，40城成交量相比二季度出现小幅萎缩。四季度以来，部分开发商加速推盘，一方面随着市场降温，开发商准备储备现金过冬，另一方面是冲刺业绩完成年度目标。

      2018年一二线城市平稳，三线城市成交火热

      根据易居研究院监测，12月份4个一线城市新建商品住宅成交面积环比增长66.1%，同比增长31.7%。一线城市中广州的成交面积环比大幅增长，其他三城则环比小幅增长。从历史数据来看，一线城市的总成交面积目前处于2014年以来的较低位。

      18个二线城市新建商品住宅成交面积环比增长12.3%，同比增长0.5%。其中8个东部二线城市新建商品住宅成交面积环比下降15%，同比增长1.7%；4个中部二线城市新建商品住宅成交面积环比增长25.3%，同比增长3.5%；6个其他地区的二线城市（东北及西部地区）新建商品住宅成交面积环比增长35.4%，同比下降2.4%。

      18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比增长2.5%，同比增长1.2%。其中7个本轮调控较严的三四线城市（限购或限贷）新建商品住宅成交面积环比下降8.2%，同比增长40.3%；11个本轮未调控或弱调控（**售）的三四线城市新建商品住宅成交面积环比增长12.5%，同比下降16.4%。12月三线城市中本轮严调控的三线城市成交环比继续小幅下降，7月份以来无锡和中山的成交量有所增长，这两个城市的成交量在严调控的三线城市中占比较大，因此成交量增长较明显；弱调控或未调控的三线城市成交环比小幅增长，三季度以来降温趋势明显。

      40城年初累计同比增速出现拐点

      从2018年全年来看，40城新建商品住宅成交面积同比增长8.8%。其中一线城市同比下降4.6%，二线城市同比增长3.4%，三四线城市同比增长27.3%，成交面积的增长主要来自三四线城市。2017年2月，40城年初累计成交面积同比增速进入负区间，之后降幅不断扩大，年底在-22%处企稳。

    易居研究院分析认为，2017年市场出现了降温，主要由于多地先后出台或升级了"分类调控，因城施策"的楼市调控政策，并且以个人房贷利率上浮为代表的信贷政策趋紧也有效地打击了投资投机需求。虽然进入2018年，40城累计成交面积同比增速曲线出现了较大的反弹，这主要是因为上半年三四线城市尤其是未调控或弱调控的三四线城市成交面积增长较多，三季度以来同比增速已持续放缓，12月曲线已出现拐点。

      对比**统计局公布的全国住宅成交累计同比数据来看，两条曲线走势大致相近，40城**全国4-6个月左右穿过正负线，且波动较大。这主要由于板块轮动效应，一二线典型城市对宏观政策更为敏感。

      预计2019年一季度40城成交继续下滑

      由于2018年四季度，部分开发商加速推盘，一方面随着市场降温，开发商准备储备现金过冬，另一方面是冲刺业绩完成年度目标。报告显示，2018年全年，40城新建住宅成交面积同比小幅增长，其中一线城市小幅下降，二线城市小幅增长，三四线城市则增长较多。

      2018年12月21日闭幕的中央经济工作会议指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。12月24日，在全国住房和城乡建设工作会议上，住建部对2019年楼市调控明确提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，并强调坚持“房住不炒”的定位不变。因此，2019年楼市定调为稳字当头，不走靠房地产拉动经济的老路。

      综合考虑这些情况，易居研究院预计短期内**层面的调控政策不会放松，全国楼市还将持续降温，2019年一季度40城的成交面积将逐渐下滑。分城市类别看，一线城市成交由于已经处于低位，下跌空间有限，有望企稳；东部二线和中部二线城市成交量将逐渐萎缩；其他二线及三四线城市则面临较大的下跌风险。

      附：40个典型城市

      4个一线城市：北京、上海、广州、深圳；

      18个二线城市：苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、郑州、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、西宁、合肥、宁波；其中东部二线城市为：苏州、福州、南京、青岛、杭州、合肥、宁波、厦门；中部二线城市为：郑州、武汉、长沙、南昌；其他（西部和东北地区）二线城市为：南宁、西宁、长春、成都、重庆、西安。

      18个三四线城市：扬州、东莞、温州、岳阳、无锡、襄阳、泉州、淮安、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关、珠海、中山、徐州。其中7个本轮调控的三四线城市为：扬州、东莞、无锡、泉州、淮安、珠海、中山11个弱调控或未调控的三四线城市为：温州、岳阳、襄阳、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关。

      报告来源：上海易居房地产研究院 执笔人：沈昕

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