实物分房被全面叫停

　　房地产业收获“黄金十年”

　　回顾中国房地产行业走过的40年，一个尤为重要的时间节点出现在1998年。

　　作为一名房改的亲身经历者，北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司副总经理彭松对《证券日报》记者介绍，在1998年之前，职工主要是依靠单位的福利分房，房屋的大小、产品形式与工作年限以及岗位级别等相挂钩。“虽然1998年之前也提出要变住房实物分配为货币分配，并出台了一系列综合配套文件，但整体而言，推进的速度依然偏慢。不过，自1998年新政出台后，这一情况被彻底改变。”

　　1998年7月份，《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)正式落地，由此，中国城镇住房制度迎来了一次根本性的转变，实物分房被全面叫停，住房分配货币化开始走向舞台。同时，中央**提出要建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。其中，包括调整住房投资结构、重点发展经济适用住房，以及发放住房补贴等。

　　在我国住房商品化、市场化快速发展期间，也就是房地产业**个黄金十年间，我国也在积极探索住房保障制度，包括经济适用房制度、廉租房制度以及公积金制度等。其中，作为取消实物分配、实行住房货币化分配的渠道之一，彼时经济适用房的出售价格是实行政府指导价，且用地主要靠行政划拨，是一种以供给端补贴的方式间接向中低收入购房者提供补偿、具有社会保障性质的商品住宅。

　　然而，经济适用房却并没有成为主要供应渠道。究其原因，贝壳研究院院长杨现领在接受《证券日报》记者采访时表示，经济适用房是介于产权和非产权之间的住房。虽然其本意是为了解决中间收入阶层的住房问题，但在实际发展中，一方面由于财政压力大导致经济适用房供应不积极，另一方面，寻租**导致经济适用房质量低下且存在分配不公现象。因此，在严重依赖于政府财政，同时价格机制和产权属性又难以起到真正保障作用的背景下，经济适用房也仅是“昙花一现”。

　　租售并举改革目标确立

　　房地产业进入“白银时期”

　　随着我国城镇化进程提速，虽然商品住宅市场在房改后的**个十年间得到迅猛发展，但其固有弊端也在逐渐暴露出来。

　　“虽然**次房改定下了保障房为主、商品房为辅的基调，但是市场主导下的城市开发模式导致商品房成为市场供应的主体。在2008年金融危机后，**陆续出台了多项信贷以及货币政策**经济，一个直观的结果就是房价疯狂上涨。”彭松对此回忆称，从那以后，虽然**继续强调住房商品化，但同时也将进一步完善住房保障体系建设提上议程。

　　回看始于2005年以来的历次楼市调控，无论是新旧“国八条”“国九条”、“国十五条”，还是此后出台的包括限售、限商、限价、“摇号政策”、限制企业买房等各类调控新政，多是从需求端对房地产市场进行调控。

　　“房地产市场经过多年的调控政策洗礼，未来住房制度改革的重点已经愈发清晰：供需平衡、结构合理是房地产市场健康发展的必要因素。”58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，总的来看，虽然短期调控会在一定程度上抑制购房需求，但长远来说，更好地完善住房供给端分类供应，从租房和购房两个层面保障供应量，在市场化供应和保障性供给两个维度满足不同人群的居住需求，才能实现房地产市场更为良性和健康的发展。

　　为进一步解决居民居住问题，2016年5月份国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出到2020年基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系后。由此，　一方面，过往总被忽视的住房租赁市场开始进入新的发展时期；另一方面，住房租赁市场的发展也使得“住有所居”的目标更进一步。

　　随着制度框架的逐步建立，对于房地产开发企业而言，如何在房地产业白银时期谋求更大的发展，是其不得不面对的现实问题。

　　张波认为，在白银时期房地产业增速变缓、行业集中度提升的背景下，未来，谁能进一步抢占住房租赁市场这个“第二跑道”，谁就抢占了先机。

　　不过，在彭松看来，从2016年以来的这轮房地产调控力度来看，预计调控时间将会是长期且持续的。因此，对于一些单纯做房地产开发的企业来说，传统的买地、卖房模式已难以为继，未来发展的空间也会是有限的，但以资源整合为基础的城市综合运营却成为其谋求战略升级、拓展新增长级的方向。所以，房地产开发企业需要立足于长远考虑，向城市综合运营商方面进行转型和升级。