现在买房，越来越像啃鸡肋，食之无味，弃之可惜。

    因为房价的阶段性山顶就要到了，不论是政策向，还是货币向，都逐渐的显现出来。

    也许目前买房还有涨幅空间，然而不会多，不能让人暴富，就算有20%上涨又能怎样，光交易税费就能吃掉你全部的账面浮盈。

    也许到顶后会下跌，然而就算跌也不会太多，一二线城市不可能跌出10%，不大涨大跌，资产价格稳定是上面已经明确好的方向。

    现在买入，就像是过山车，升升降降又回到了原点。

    现在买房，有点像13年8月去买房的翻版一样。

    在13年8月买房，房价继续上涨了7，8个月，又下跌了7，8个月，然后在15年3月回到了原点，一模一样的价格。

    如果这中间不能收点租金补充一下，算上货币贬值的情况，13年8月买房的人，在15年3月都处于小亏或者持平的状态。

    这就是鸡肋的真实面目，钱放在那里，不赚不赔，真挺难受的。

    在这样一个鸡肋般的情况下，我们普通的购房人要注意哪些问题？

    近期买房，请遵循以下3个原则。

    1.学会判断自己城市还有多少涨幅空间

    2.散客买房投资，一定要忽略三四线

    3.不要买新房，要重视租金收益，租金才是楼市遇冷时的救命稻草

    1、以广州为例，学习一个判断房价天花板的小技巧

    一线城市已经陆续横盘很久了，*早是去年10月就开始横盘小幅波动的上海深圳，然后是今年3月的北京，只有广州一骑绝尘。

    很多人会有疑惑，为什么广州这么厉害？能这么持久？

    因为广州属于补涨，开始的晚，而且还能再涨好几千。

    这是怎么判断出来的？

    看城市之间曾经出现过的价格比例。

    这就是为什么说，从去年8月开始至今，广州属于补涨的原因。

    广州现在的房价并不离谱。

    一直以来，广州房价都是深圳的6折，那么4折其实是偏低的，回归6折就属于正常的价值回归，没什么过大的风险泡沫。

    毕竟60%，是曾经出现过的比例，是被人们认可接受过的一个比例，在这个基础上，±5%的波动都属合理。

    根据比例，广州的极限，大约在深圳的60%—65%左右，那么按照目前深圳的房价，广州均价的极限应该在3万3-3万5左右。

    也就是说，广州还有15%，大约5000元的极限上涨空间。

    100平的房子，大概还会有30-50万的涨幅。

    当然，这是整体均价的推论，实际还是要看各个区域，不同房子的不同情况。

    这个很简单的小技巧，可以帮助你快速判断，房价是合理，是过热，还是仍处洼地。

    能不能买，该不该买，何时买，也能通过这个技巧来判断一二。

    2、散客去买三四线，等同于无偿做贡献

    我们不能光看贼吃肉，不看贼挨打。

    三四线如今是涨的厉害，洛阳甚至拿了7月全国涨幅**，但是我们也不要忽略，很多三四线城市至少有6-7年是没有上涨的，它们上一次上涨甚至要追溯到2010年。

    今年三四线涨完以后会怎么样？大概率的像过去一样，接着横盘。

    经历过的人其实心里都清楚，高位横盘意味着什么。

    有价无市。

    有房子，有价格，没人买。

    这是一个什么概念，这意味你如果现在一头冲进去，可能要到2023年才能全身而退，除非你中间舍得割肉。

    你以为你赚到钱了，但实际上想把赚到的钱拿到手里千难万难。

    什么样的人才能买三四线？

    真正的刚需，以后打算在当地生活一辈子的人，近期在当地打算结婚生子的人，对于这些人，一定要早买，立刻就买。

    因为房价确实会涨，而这些人又早晚要买。

    什么样的人不建议碰三四线？

    一二线来投资的散户。

    明明是一二线的人，放着自家城市的优质资产不买（或者没资格买），看到周边三四线*近疯狂上涨，看到有些人去买房，名义上赚了多少多少，就也想着冲进去分一杯羹。

    这些人风险非常非常大。

    炒房客们都玩短期，三四线刚开始涨的时候买入，差不多到顶了就赶紧卖出，因为是集团作战，有大笔资金，跟开发商们很容易达成转户协议。（散户们看看自己的合同，基本上都是不允许更名的！）

    所以你经常会发现，明明一个楼盘开盘卖完了，然后一堆中介开始推出来这个盘，理由通常都是业主出国+10万转手，业主贷款办不下来+10万转手，业主突然没名额了+10万转手等等。

    而小散们不知道其中的道道，以为大家都是来这买个新房等着盖好了再卖，以为大家都是等2-3年交房了以后才开始赚钱。

    等2-3年再交易，黄花菜都凉了！

    知道不知道在三四线买新房风险有多大！

    从你买入，到交房，到能够交易，至少要2年的时间，我可以给你保证，到时候你用市价**卖不出去。

    为什么？

    因为大家都是来投资赚钱的，都不是来自住的，大家都想高位变现。

    那个时候，一下子涌出来的供给，会远远超过需求。

    这个时候，就是买方市场，买房人说了算，谁家房子便宜，我就买谁的。

    这样会出现一个什么样的状况？

    账面浮盈极度缩水，逐渐降至周边二手房均价。

    那你说，你买新房图啥，又没租金，又没多少收益，又不能随时逃顶，交房的时候还要**，还要面临烂尾的风险。

    去库存去库存，没人买才需要去库存，去到你手里就是**一棒了，你还指望谁来接？

    导致这些问题出现的*关键的点就在于，刚需太少，人口太少，支撑力太弱了。

    只有不需要去库存的地方，你的账面收益，未来才能真正的变现。

    3、投资房产，不要再买新房

    天花板将近，不要再买新房，可以买马上要交房的准新房，***买看的见摸得着的二手房。

    专业房产投资，有很多流派，买老破小，买老破大，专业挑7折笋等等都有各自的一套，适合散户的玩法。

    唯有新房，只能集团作战，散户根本玩不转。

    买房做投资，其实是一门低位买入高位卖出的艺术和技术。

    大部分普通人买房，因为16年和17年全国普涨的红利，基本都赚到了，然而并不清楚投资房产的核心要素是低买高卖，还按照房价猛涨时候的旧眼光来看待现在的楼市，以为买新房还能赚。

    然而，现在的格局已经完全不同了，普涨的红利期已过，如果现在还闷着头买新房，那么赔钱的可能性甚至要高过赚钱。

    在16年买新房，你至少能赚50%，等个2-3年就能变现，合下来每年20%+的收益，也算是可以。

    就算是以后下跌，也不可能下跌50%跌回你的本金里去。

    然而，现在你买新房，没人能保证还能涨多少。

    很多地方，未来1年上涨20%，再回调5%-10%，横盘2年是大概率事件。

    合下来甚至还不如租金收益率高，更是比不上存余额宝。

    这就是新房***的问题，买入时溢价过高，卖出时机延后，买卖中途无收益，无保障。

    根据“低买高卖”这个准则来说。

    新房溢价高，违背低买。

    楼市整体接近尾声时买入，亦违背低买。

    新房交房才能卖，没办法在***点卖，违背高卖。

    连*基本*保底的租金都没法保障，甚至你没交房前就要开始还贷款，现金流更是没法保障。

    **重要的是，如果你在未来遇到更好的机会，就没有办法捡漏了。

    二手房至少还能捣腾捣腾，新房没交房没房产证那是想都别想。

    所以说，不要有“处房”情节，如果是用来投资的，新房**不是**选择，除非遇到像之前融创那样，7折市场价的新盘，这种可以放心买入，不会亏。

    **，想提醒各位，楼市未来几年的局势已经越发明朗，16年17年这种暴涨**不会再次出现，现在仍然在涨的一些城市，也都处于下半场。

    未来，当房价升值收益逐渐降低，毫不起眼的租金收益就会显得重要起来。

    现在买房的时候，不仅要关注房价，也要多去看看周边的租住情况，租金高不高，空房子多不多，买了以后好不好租。

    在即将到来的楼市低谷期，在房价横盘的楼市遇冷期，租金或许就会成为支撑房子投资收益的**一根稻草。

    那个时候，你会发现，租金能覆盖一部分贷款，是多么幸福的一件事。