正式探讨这个问题之前，先讲两个*近亲历的故事：

    故事一：一个朋友2015年在北京五环外买的房子，房贷利率享受8.5折优惠，*近手头宽松了提着60万去银行还钱，银行经理告诉他，现在还钱不划算。

    故事二：一个在北京无房的妹子*近攒钱了，条件也够，想在北京买房投资，看到*近银行利率上涨1.2倍开始犹豫了，到底要不要买房呢？

    其实，这篇文章就是给以上两位或遇到类似问题的朋友写的，主要回答两个问题，**、房贷利率上涨1.2倍到底到不高？第二、要不要因此放弃买房。

    ⊙ 利率上浮成普遍现象

    现在北京地区多个银行首套房房贷利率已经没有优惠了，甚至有个别银行的首套房利率已经执行基准利率的1.1倍，二套房利率也全面调升至基准利率的1.2倍。

    工行、农行、中行、建行和交行等五大行二套房贷利率调升至1.2倍，北京银行、招行、中信等银行二套房利率也调升至1.2倍，民生银行更是上升至1.3倍。

    对比一下这几年的房贷利率水平，今年已经处于较高水平，在政策较严的2010年和2014年，首套房贷款利率**也就上浮1.1倍和1.15倍。

    除了利率上浮，很多银行的贷款额度也收紧了。

    有媒体援引购房者的话说：「我本来已经和买方签了合同，可是*近被告知，联系好的银行无法贷出足够的额度，现在还差30多万的缺口。」

    有某城商行支行人士透露，之前几个月月初放款额度还比较充足，但6月开始速度变慢，六月一共报了十几笔，但只放了四笔。

    央行的数据也表明房贷额度在收紧，4月新增贷款中，住户部门中长期贷款增加4441亿元，占全部新增贷款比重40.4%，较3月下降3.7个百分点。有人预计，5月份的比重还会下降。

    银行放款额度减少导致放款周期被拉长。

    数据显示，在北京地区，南京银行、平安银行、东亚银行、渣打银行、杭州银行等18家银行放款周期已拉长至30天。

    北京银行、花旗银行、恒生银行等3家银行放款周期已延至45天，浦发银行、华夏银行等4家银行延至60天，公积金放款更是延至90天。

    另外，在北京地区，广发银行和包商银行已暂停涉房贷款业务。

    上海的情况和北京有些类似，某股份制银行上海分行零售业务部门人士透露，该行内部房贷放款的先后顺序已开始按照贷款利率的高低排序，而非「先来后到」。

    换句话说，只有接受利率上浮幅度更高的贷款人才能较快获得贷款，未上浮者则可能面临长达数月的等待。

    广州的多家中小银行近期也已经上调了首套房贷款的**利率。当前，一些银行的首套房贷款利率较基准利率已经上浮至1.1倍，二套房则上浮至1.2倍。

    银行收紧贷款主要和房地产调控有关，商业银行一般会收到央行的「窗口指导」，就会控制房贷规模总量。

    另外，对银行来说，在资金收紧的大环紧下，房贷已经不是银行**质的资产了，目前房贷利率是4.9%，即便上浮1.2倍也只有5.88%，银行可以把钱贷给企业赚更高的利息。

    ⊙ 贷420万利息多出159万

    长期关注房地产的朋友一看就会明白，和前几轮房地产调控政策相比，这轮不管是广度还是深度都甚于之前。

    现在国内已经全面「五限」，即限购、限贷、限售、限价、限商。以限贷为例，主要是为了降低买房者的杠杆率，包括提高首付比例和提高贷款利息。

    单纯从理论方面分析可能很多人不明白这个政策的威力到底有多大，举个例子你**会吓一跳。

    假设一位朋友在北京五环外购买了一套总价600万的房子，首付30%，商业贷款70%，贷款总额420万，年限30年，采用等额本息法。

    从经济学角度考虑，决定房地产荣枯*重要的两大经济杠杆一是住房税收政策，二是住房按揭贷款利率政策。通过对比可以发现，利率上浮后，同样额度同样年限的贷款利息差额高达159万，月供也多了4405元，仅这一项，很多人就会被挡在门外，不过土豪可以忽略。

    住房税收政策很多，主要目的就是增加房产的持有成本，如果投资者觉得成本太高，就会自动出手，如果卖的人多了，房价就开始松动了。

    住房按揭贷款利率政策的主要目的就是抬高买房者的购房成本，利率太高或额度太小，很多利用银行资金炒房的投资者就会被挡在门外，但真正炒房的可能并不缺钱。

    更重要的是，如果按揭贷款利率全面上升，那么已经购买住房者的贷款利率下一年度也会上升。如果这种情况发生，这对房地产市场将造成巨大影响。

    ⊙ 现在可以买房吗？

    那么问题来了，贷款利率上浮后，利息增加了，月供也增加了，到底应不应该现在出手买房呢？

    依然坚持之前的观点，在一线及热点二点城市，如果资金充足依然可以选择买房，从过去10年的收益看，房地产的收益还是比较稳定的。

    依然以朋友在北京五环外购买了一套总价600万的房子为例，如果现在选择买房，自己需要准备180万现金，从银行贷款420万。

    对于这位朋友来说，除了考虑购房政策外，*需要考虑的是现在买了以后能不能涨价，或是涨价的部分能不能覆盖银行的利息。

    按照现在银行基准利率上浮1.2倍来算，贷款420万30年需要支付的利息是470万，还款总额为895万。

    这也就是说，这位朋友现在购买的价值为600万的房子，30年后要涨价到180万+895万=1075万才能收回成本。

    那么问题来了，这套房子30年后能涨到1075万吗？如果按照北京过去三年的房价涨势，这套房子3年后**会翻倍，但以后房价怎么走，真的不好判断。

    如果不买房，把现在手头的180万存入银行，现在5年定期的利息是2.75%，五年后本息合计205万。

    看起来五年后你可以赚25万，但如果通货膨胀率超过2.75%，其实你是亏本的；如果央妈给市场投放更多的资金，5年后205万的购买力可能连180万都不到。