至少28个省区市出台方案三四线城市和商业地产是难点--夏季达沃斯解码中国房地产去库存。
正在天津举行的夏季达沃斯论坛上,作为供给侧结构性改革重点之一的房地产去库存成为关注焦点｡“新华视点”记者调查发现,至少已有28个省区市出台去库存相关方案,效果初步显现｡但不少与会专家认为,目前中小城市库存压力大､地方政府土地财政依赖等问题仍然比较突出,全面推进去库存任重道远｡
28个省区市出台方案去库存成效初显
公开资料显示,自2015年底中央经济工作会议正式确立房地产去库存基调以来,至少已有28个省区市出台相关方案｡
--去库存时间表和路线图明确｡安徽提出,要用3年左右时间,消化安徽全省商品房库存2500万平方米｡江苏要求到年底各省辖市商品房去化周期原则上不超过20个月;到2018年底,各市去化周期原则上控制在18个月左右｡
--鼓励农民进城买房成为各地政策“标配”｡在广西,明确支持农民工等新市民购买首套新建普通商品住房,每套享有1万元补助;山东则提出对城镇**购买住房的农民给予财政补贴､税收减免等支持,加快落实户籍制度改革方案,促进有能力在城镇稳定就业和生活的农村转移人口举家进城落户｡
--财税补贴与信贷宽松“齐上阵”｡福建省提出,居民购买首套房的商业性个人住房贷款,**首付比例可按20%执行,金融机构可根据实际适当下浮个人住房贷款利率｡新疆提出,要全面实施交易契税财政补贴政策,在落实中央政策的基础上,对新建商品住房和二手住房交易契税由各地财政给予全额补贴｡
--库存房屋改变用途得到“突破”｡山东支持各地各部门收购或长期租用符合条件的商业房､写字楼,改造为中小学､幼儿园､养老院用房;福建允许部分商业办公用地可转商住用地,支持房地产企业适应市场需求,调整产品结构,将库存商品房转为企业总部､软件产业､电子商务､文化地产等,并享受有关政策优惠｡
来自**统计局等机构的权威数据显示,5月末,商品房待售面积72169万平方米,比4月末减少521万平方米,是今年以来房地产库存连续第三个月下降｡其中,住宅待售面积减少721万平方米;重点城市待售面积规模已降至去年末水平以下;非重点城市待售面积减少量也逐月增多｡
三四线城市､部分大中商业地产去库存周期或将更长
参加天津达沃斯论坛的多位业内人士认为,尽管多地在去库存方面已有实质性举措,但完成目标仍需突破多重阻力｡
专家认为,房地产库存包括已建成的商品房待售面积､在建未售面积以及待开发土地面积形成的潜在供应量,如按三者总量计算,按照2015年销售速度,全国房屋库存需5年以上才能消化完毕｡
天津房地产协会副会长徐保满等认为,房地产去库存的难点在三四线城市,尤其是人口净流出的中小城市｡
国务院发展研究中心房地产研究室相关专家认为,按照2015年的销售速度,在计入施工面积和待开发土地面积的情况下,一线城市去库存周期大致为2年7个月,二线城市是4年5个月,三四线城市为10年8个月｡
另外,据记者了解,相比住宅,许多城市的商业用房和写字楼去库存压力更大,部分城市按照2015年的销售速度,办公楼和商业营业用房去库存周期或在10年以上｡
南开大学滨海开发研究院副院长周立群认为,目前在天津､广州､成都等城市,均出现商业地产存量过大､去化较慢的情况,“商业地产库存实际上才是‘难啃的骨头’｡”
不少与会专家认为,各地“地王”频出也在扰乱去库存政策执行｡今年以来,北京､上海､南京､苏州等一二线城市“地王”频现｡同策咨询研究部数据显示,今年1至5月,一二线城市出现39个“总价地王”､81个“楼板价地王”,许多地块楼面地价高于周边房价,“面粉比面包贵”屡见不鲜｡
中国房地产协会副会长胡志刚认为,一些城市“地王”频出严重扰乱市场预期,不利于去库存的进一步推进｡
去库存效果不理想对宏观经济产生多重负面影响
与会人士认为,房地产去库存效果不理想,对宏观经济发展产生多重负面影响｡
达沃斯论坛嘉宾常州天合光能董事长兼首席执行官高纪凡､TCL多媒体制造中心副总裁蔡劲锐认为,部分城市房价攀升,“逆去库存”化明显,进一步挤压实体经济发展空间;同时商业地产库存高企､许多中小城市去库存进度太慢,也影响了房地产业的健康发展｡
专家认为,推进去库存应进一步坚持因城施策,因地制宜｡天津住宅建设发展集团有限公司总经理康庄认为,应进一步完善中央管宏观､地方为主体的差别化楼市调控政策,该去库存的坚持去库存,库存不足房价高涨的还应增加土地供给“补库存”,“避免胖子瘦子一起减肥,有病没病一起吃药”｡
同策咨询研究部总监张宏伟等专家建议,要规范土地市场,稳定市场预期,实施差别化的土地供给,规范国企拿地行为,并且督促地方政府部门加强楼市调控,加强对“地王”地块的投资开发监管,防止出现囤地和烂尾｡
中央财经大学民生经济研究中心主任李永壮认为,部分城市房价过快上涨,是房地产开发商加杠杆与地方政府土地财政的互相支撑,需逐步缓解地方政府对土地财政的依赖,真正通过人的城镇化去库存｡
而对于去库存“硬骨头”返回的商业地产,专家则建议应聚焦于在建商业地产项目,防范市场波动导致停工甚至烂尾风险,防止因为房企资金链断裂引发的区域性系统性风险,同时出台专门政策加快商业地产去库存,管控好土地供应,使城市发展**真正符合客观发展现实｡
