稳楼市“组合拳”信号强烈 信贷、财税成突破口？

    时隔五年，“稳定住房消费”再度出现在国务院常务会议的纪要中，这对调整中的房地产市场而言，意味深远。

    10月29日，李克强总理主持召开的国务院常务会议要求，将重点推进六大领域消费，其中包括稳定住房消费、放宽提取公积金支付房租条件等。

    “作为中央层面的正式表态，政府维稳房地产市场的态度已经明确。”国务院发展研究中心一位负责人对记者表示。

    “实际上，住建部及其他相关部委已经储备政策，但具体出台的时间还要根据经济发展状况而定。”一位接近住建部的知情人士透露，“央行9·30政策出台后，正常情况下应该多消化一段时间，但紧接着中央又提出稳定住房消费，预计落实这一要求的具体政策会由相关部委尽快出台。”

    尽管中央部委颁布政策细则尚需时日，但地方政府已迫不及待地升级救市措施。李克强总理讲话的第二天，杭州七部门即联合发布通知，提出调整公积金政策、信贷政策等八方面意见。

    释放“**需求”信号

    上述接近住建部的人士表示，“*近几个月，中央曾多次听取住建部及其他相关部委对全国房地产市场形势的分析报告，并有针对性地对长三角等重点区域进行摸底调研，可以说中央层面对房地产市场的走向高度关注。”

    “这一年以来，中央对房地产市场的态度已经发生了变化。”上述国务院发展研究中心负责人表示，“在去年的十八届三中全会上，中央提出要重用市场之手，是希望通过市场调节配置资源，使房地产市场能够得到调整；但从此次国务院常务会议的要求来看，政府托底的意味明显。”

    实际上，新一届政府就任后，除了今年两会提出将针对不同城市情况分类调控之外，对房地产市场的官方表态非常少见。

    今年3月两会前后的政策信号显示，当时中央对楼市的态度仍然以防止楼市过热为主。“双向调控政策的着力点是维持市场稳定，避免出现市场过热或过冷，但在当时，大部分城市的房地产市场还是过热的。”全国工商联房地产商会创会会长聂梅生曾表示。

    “之前，新一届政府的主导思路是要求在结构性改革中，实行去杠杆化和以短痛换取经济长期可持续发展的潜力。在这一主导思路下，房地产市场的调整势在必行。”上述接近住建部的人士表示，不过由于三季度的宏观经济数据下滑明显，稳增长的压力再次凸显。

    **统计局发布的数据显示，今年三季度国内生产总值(GDP)同比增速为7.3%，增速较二季度回落0.2个百分点。其中，房地产投资下滑被认为是三季度经济增速回落的重要原因。统计显示，今年前三季度，全国房地产开发投资增速继续下降，住宅新开工面积和销售面积同比下降均超过10%，房地产开发企业土地购置面积同比下降4.6%。

    “今年上半年楼市的快速调整令地方财政承受较大压力，下半年以来，这种压力已经从地方向上传导，因此，在地方自行救市后，中央对放松调控也从此前的默许转为正面表态。”东部某省住建部门的一位官员对记者表示。

    根据财政部公布的**数据显示，在地方政府性基金收入中，今年前三季度国有土地使用权出让收入同比仅增长16.6%，较去年同期49.6%的增速大幅回落。

    “央行9·30新政出台后，全国楼市成交数据已经发生一定变化，如今释放稳定住房消费的政策信号，效果会在四季度有所体现。”上述接近住建部的人士指出，“成交量上去了，房地产投资不会落得太多，地方财政困难也能得到缓解。”

    减税箭在弦上

    “从目前来看，央行9·30新政还有待进一步落实，因为目前银行在执行房贷利率方面仍然是根据自身需要执行。”上述国务院发展研究中心负责人强调。

    上述东部某省住建部门官员告诉记者，央行出台的信贷政策，目的是希望能通过降低房贷利率、增加银行在房贷方面的资金投放来提振房地产市场的信心，但是这一政策在地方执行的时候并不能达到政策设计的需求，“对于地方政府而言，政策落不了地，这才是*头疼的问题。”

    据记者调查了解，目前各地大部分银行能给出的房贷利率折扣主要为9折-9.5折，7折利率尚未出现。

    此外，此次国务院常务会议还明确要求放宽提取住房公积金支付房租条件。中国房地产学会副会长陈国强指出，在国务院的这一要求下，预计各地方政府还将根据本地实际情况，对公积金等政策进行适当调整，如提高住房公积金贷款总额上限，缩短住房公积金贷款审批、到款流程。

    而此前坊间盛传的营业税税率调整也可能变为现实。“营业税政策在11月份进行调整的可能性很大，预计在调整方向上国税总局会给一个比较宽泛的执行细则，具体落地政策还需要各地出台。”一位业内人士告诉记者。

    “按照本届政府的政策思路，在房地产领域预计不会再有一刀切的政策，这是以中央在今年两会上提出分类调控的总体思路为基础的，因此未来地方将会进一步出台救市政策，尺度也会比以往要大得多。”中原地产首席分析师张大伟表示。

    以杭州10月30日出台的新政为例，其中就对公积金政策进行了明确调整，对购买第二套改善型普通自住住房的购房者予以政策支持。同时，杭州新政还要求各商业银行优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。

    行政调控的“末路”

    与国务院“稳定住房消费”决议相呼应的，是住建部关于“行政调控手段逐步退出”的表述。

    10月28日，住建部新闻发言人倪虹表示，用市场的手段调控房地产市场将是下一步调控的主要方向和手段，未来一段时期，政府将更倾向于运用金融、财税等市场化手段，而行政化手段相信会越来越少。

    “这意味着中央对于限购政策的底线有可能再次被突破。”上述国务院发展研究中心负责人表示，时至**只有北上广深及三亚仍在落实限购政策，其他城市已经全部取消限购。而本次国务院常务会议提出“稳定住房消费”后，原本被视为禁区的北上广深四大城市中，可能有个别城市将试探调整现行限购政策。

    不久前，本报记者获悉，广州已经基本确定将对房地产调控政策做出调整，调整方向将集中于放开外地户籍人士的购房资格、放宽高端住宅的购买条件等方面。

    “中央对房地产市场进行正面表态后，预计广州很有可能将成为**放松限购的一线城市。”业内一位分析人士指出。

    中原地产研究报告分析，目前房地产市场特征与过往有所不同，单纯寄希望于政策救市的历史或难重演。此外，宏观政策的取向也有差异，本轮救市政策能否真正奏效有待观察。