进入8月下旬，面对即将来临的传统“金九银十”销售旺季，各楼市优惠新品开始明显增加。

“限购令”政策出台伊始直接影响到楼市的表现，尤其是在2011年，“金四银五”、“金九银十”这些楼市黄金期的传统规律被彻底打破。但进入去年下半年，楼市转而进入升温通道，被积压多时的潜在需求入市意愿强烈，同时重磅政策被市场逐步消化。因此，在供需两旺的条件下，“黄金期”楼市固有的定律今年有望重现。

值得注意的是，在开发商对今年后期楼市仍将逐步复苏上行的乐观预期下，近期包括公积金在内个人住房贷款收紧的消息，却可能成为决定今年楼市“金九银十”成色的主要变数。

“金九”新盘扎堆 七成在外环外

随着“金九银十”临近，更多楼盘将陆续推出，下半年的楼市仍会出现逐步复苏态势。不少房企都在调整旗下项目开盘的销售周期，意在加快推盘速度，争取让项目在“金九银十”期间顺利入市。新浪乐居楼盘中心数据显示，9月预开盘项目共40个，与8月的24个相比，环比增加66.67%，与去年9月的36盘相比，同比小幅增长一成。

截至8月19日，9月申城预开的40个项目中，29个项目位于外环外，占9月开盘总数的72%。区域主要集中在嘉定区、浦东新区和奉贤区。内中环、中外环数量分别仅为4个和1个。值得注意的是，内环内预计有5个项目推出。此前，网上房地产数据表明，截至到8月19日，上海市内环内可售住宅套数为4536套，比例不足全市可售住宅的10%。

信贷资金面存变数

楼市成交稳健增长，让开发商开始憧憬能在“金九银十”有个好收成。然而就在近期，银监会表示将加强个人住房贷款风险监管，住房贷款或将收紧，公积金额度偏紧之势仍在蔓延。

近期公积金贷款审核紧放宽周期长，而商业贷款优惠力度也有所减弱。记者以购房者身份咨询了部分大型商业银行了解到，目前申城的几大银行首套房贷利率**仍然打8.5折，但对申请者的资质审查严格，大部分实际拿到的优惠利率在9-9.5折，有些银行甚至恢复到基准利率。

而作为刚需购房贷款支柱的公积金贷款，则已于今年上半年起严格规范了贷款审批环节。目前，大多数公积金贷款购房者获得贷款的周期由原来的一个半月延长至三个月左右。对此，业内人士表示，由于整个信贷政策尚无明显松动，因此在住房贷款额度上预计也不会太松动，首套房贷的额度到底多少，目前无法评估。当前公积金贷款审核趋紧，首套房贷的优惠减少，审批周期延长的话，肯定会影响市场成交量。在其看来，银行信贷额度收紧，将不利于市场的快速去化，甚至影响到快速扩张的中小企业的现金流。“如果继续发酵，将会对‘金九银十’成交量带来较明显降温。”　　

    9月或主推90平方米刚需房

从调控指向性看，**置业及改善型需求依旧是政策的首保范围。区分购买力的高低不同，首先，刚需客群仍将是市场的主力成交对象。根据9月份计划开盘或加推的楼盘列表看，推出90㎡左右的户型，如定价符合市场正常水平，成功吸纳足量需求量的难度不大。在玉林楼盘中，90㎡的户型还是挺受购房者的青睐。如华商国际上海城8#尊品**推出93.53㎡的2+1房，大飘窗在家欣赏双水景园林；奥园康城89㎡的生态环境，应有尽有的周边配套让人心动；银丰世纪公馆幸福季推出100㎡小三房，让您兑现幸福。