库存房源足够6个月销售：高房价下的“不缺房”逻辑。统计局的数据，连研究机构和专家都吓了一跳!
“之前知道可售和施工面积多，但是没想到那么多!”北京中原地产研究部总监张大伟表示，**统计局4月15日发布的数据显示，截止到3月末，商品房待售面积42441万平方米和 352992万平方米的在施工面积，按照人均30平米计算，足以解决1.2亿人口的住房问题。
住建部政策研究中心主任秦虹认为，中国住房发展的**问题并非是供需缺口，而是住房资源的不平衡。
“一个是住房资源占有不平衡，部分家庭占有多套房产，而部分家庭买不起房;一个是速度不平衡，有的家庭换好几次房，有的**置业，有的甚至买不起，”秦虹表示，与此同时，大中小城市也存在不平衡，大城市房价超过居民支付能力的问题始终存在，而三四线城市供应量居大。
秦虹是国务院总理李克强主持召开新一届政府**经济形势专家和企业负责人座谈会的专家之一。
足够6个月销售
根据**统计局数据，一季度，商品房待售面积约4.24亿平方米，而在2010年，这一数字仅不到2亿平方米。
与此同时，一季度商品房销售面积20898万平方米，同比增长37.1%。
在看到这份数据时，包括张大伟在内的多个业内人士都吓了一跳，“2011年以来调控的核心就是增加供应，包括控制投资投机、开建保障房等，都是为了解决城镇化过程中带来的住房供需矛盾问题。”
但根据上述数据，张大伟表示，按照每套住房100平方米估算，4.24亿平方米全国商品房待售面积意味着有424万套左右的商品房待售需要至少6个月才能完全消化。
不过，张大伟也提醒，上述商品房待售面积不仅仅包括住宅，还有写字楼、商业营业用房等，只是一个笼统的数字，并不能严格地代替整个住宅库存情况。
根据**统计局的数据，4.24亿平方米的商品房待售面积里，只提出，住宅待售面积增加345万平方米，并未标注住宅待售面积的实际值，而记者查看2010年的统计数据，标注了住宅待售面积的实际数值。
尤其值得一提的是，**统计局的数据亦显示，今年前三月，住宅施工面积为352992万平方米，按照每套100平方米估算，正在施工房屋面积约能提供3530万套的住房。
照此数据来看，张大伟质疑，所谓的普遍意义上的土地及房屋供应短缺结论并不能成立。
结构性缺房存在
值得注意的是，在全国商品房待售面积高企的背景下，重点城市的供需缺口却在拉大。
根据易居房地产研究院提供的数据，截至3月底，20个大城市新建商品住宅库存总量为7224万平方米，创17个月新低，比如北京楼市跌破7万套。
阳光100集团常务副总裁范小冲表示，虽然普遍来看楼市不存在供应缺口问题，但结构性分化的问题依然不容忽视，以北京为代表的重点城市依然面临较为突出的供需矛盾。
在秦虹看来，当前房地产的供应能力已经足够大，城镇人均住房面积亦处于不低的水平，但存在结构性供应不足的问题，后续调控的关键是解决住房资源分配不均的问题。
一方面，东中西部地区发展不平衡，公共服务在大中小城市之间也存在巨大差异，使得中小城市的房地产需求向中心城市移动，推高房价。
另一方面，秦虹表示，房地产市场依然存在部分投资投机性需求，导致住房资源的占有存在不平衡。
范小冲认为，在结构性的供需矛盾下，本轮以平衡供需关系的调控需要改变，一刀切的增加供应和抑制需求的办法并不符合目前的实际。
根据国土部要求，2013年商品住宅用地供应总量原则上不低于过去5年的年均实际供应量。
“该项要求是原则性的规定，仍需细化差别化执行”，张大伟解释，三四线的库存量已经很大，2013年以来的重点是消化库存，而非增加供地，否则将存在崩盘风险。
“相比其他地方，以北京为首的一线城市，积聚了较多的就业、医疗、教育等功能，也具备更为完善的社区生活配套与顶级的项目品质，楼盘价格会更高，”当代节能置业股份有限公司华北区域公司总经理乔廷夫表示。
乔廷夫解释不无道理，历峰项目位于北京东直门二环附近，卖到了7.5万元/平米依然一房难求。而诸如霄云路8号、霞公府[**消息 价格 户型 点评]等北京高端项目，售价已经到了10万元/平米以上，依然热销。
首创[简介 **动态]董事长刘晓光亦表示，房地产问题的解决需要城镇化通盘考虑，注意公共服务资源的均等化分配，对于库存高企的中小城市来说，特别重要的是需要产业、就业等配套的建设，否则市场亦不能持久。
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