在焦灼等待了近一个月后，近日，北上广深等地密集出台了“新国五条”实施细则。对比发现，尽管各地实施细则大同小异，但具体实行的松紧程度不一。其中北京、上海相对较为严厉，而广州、深圳、重庆、天津等地细则相对较为温和。地方版“国五条”细则主要着眼于房价控制、限购限贷、二手房转让征收20%所得税、加强商品房销售监管等。业内专家认为，当前房地产市场仍以刚需为主，而当前政策依然支持这部分购房者的需求，未来楼市成交或将保持相对平稳。
【新房市场】 成交热潮后入市放缓
进入4月以来，北京楼市项目入市的意愿大大下降。4月首周(4月1日至6日)北京住宅市场仅有4个项目入市，其中包括望京·金茂府、望东亚·创展国际、香悦四季与易居国际，新增住宅产品475套，预售许可面积4.9万平方米，相比去年同期，入市项目数量增加了1个，但供应套数与面积分别减少了6.9%和63%。清明小长假期间(4月4日至6日)，北京住宅市场仅有1个项目入市，位于朝阳区的望京·金茂府此次仅推出96套产品，预售许可面积2.7万平方米，供应套数相比去年清明减少59%。
3月底出台的京版“国五条”细则成为北京楼市的分水岭，使得楼市由供需两旺逐渐降温。由于本轮调控政策央版与地方版的颁布存在1个月的时间间隔，供需双方选择在这一政策真空期集中推盘与购买，使得3月北京楼市呈现供需两旺的现象，但是随着3月底京版细则的出台，开发商开始放缓供应节奏。一方面，新政颁布后，房企需要一定的时间消化政策，制定新的销售策略;另一方面，新政实施之后，住建委对于预售证的审核更加严格，对于部分涨价项目不予发放预售许可证，使其不得不推后入市节奏、重新核定价格。“去年年底及今年年初积压的购房需求，在3月份大量项目集中开盘后得以释放。新政落地之后，短期内难以再积聚较大基数的购房人群，这也是导致项目延迟开盘的原因之一。”亚豪机构副总经理任启鑫如是分析。
价格方面，自2012年后期开始的价格上涨阶段已基本结束。4月以来开盘的4个项目当中，东亚·创展国际与望京·金茂府基本与上期报价持平，香悦四季报价比上期上涨500元/平方米，而易居国际由于上次开盘时间为2011年，且本身为商住类型项目，是**一个开盘价格上涨幅度偏高的项目。有业内专家表示，自2011年调控之后开始的价格下行至底部，继而开始反弹的变动周期，是在限购前提之下市场的自我调节，而此轮价格由上行转至平稳，则更多是受到直接管控的影响。京版“国五条”细则中，除规定2013年房价控制指标为与去年相比保持稳定之外，还新增加一条“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。”价格上涨过快项目在取得预售许可证环节即遭到管制。随着“限价”的逐渐实施，2013年整体房地产市场价格有望逐渐走稳。
【二手房市场】 观望情绪下降温明显
4月首周，北京市二手房市场的成交量、房源量、客源量及成交价格均出现明显回落。根据链家地产市场研究部统计，近一周成交量环比上周下降幅度超过80%，按照全市水平估算，日均成交水平大概在200套左右。在链家地产市场研究部张旭看来，这种过低成交状态仅仅是短期现象，主要源于目前个税征收的具体细节还未明确，购房者观望情绪较重。预计到4月下旬，各类房源具体征收个税的细节才会逐渐明晰，一些公房集中的区域成交量或将出现回升。
记者了解到，新政实施后首周，90平方米的小户型成交占比达到74%，比3月份约增加了18个百分点。4月首周二手住宅成交均价为26533元/平方米，比3月下降约3%。由此推测，成交均价的回落主要是受倒成交结构的影响，市场实际价格仍处于稳定状态。事实上，当前成交的案例主体多为首套刚需置业者，免征个税的房源受关注度明显提高。针对个税政策尚不明确的情况，近期交易中买卖双方仍然是通过签订补充协议的方式来约定后续的交易事宜，但业主对于承担税费表现得并不积极，此外部分业主愿意通过适当降价来促进成交。
数字显示，近一周新增客源量环比下降约28%，与此前正常状态(2012年4季度到2013年1月)相比下降了22%。张旭认为，新政后新增客源回落十分正常，相比成交量的大幅萎缩，新增客源量下降的其实并不显著。预计等个税征收方案确定之后，二手房市场的僵持状态将有所缓和，市场趋势也会更加明朗。与此同时，近一周新增房源量较3月平均水平下降约46%。业主在新政前的急售心理减少，部分改善型二手房的业主暂停出售以观望后市。但与去年四季度相比，二手房新增房源量仍处于相对平稳的状态。综合来看，与新政之前相比，二手房需求量出现明显回落，成交量在短时间内不会有明显回升。排除近期观望因素，卖方市场环境加之二套房首付上调，都使得购房成本有所提高。有专家直言，4月份二手房网签量肯定会低于万套，本轮调控下“量价下行”将成为主流趋势，但幅度和调整周期尚难预测。
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