置业买房务必要仔细看购房知识助您淘得心仪房-玉林住朋网-住朋网买房卖房好帮手

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　　买房新人务必要仔细看购房注意事项大全**

个人在购房中，大体上分三个阶段。

**，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些*基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。

第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。

第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。

涉及到的法律问题。

**，如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、**配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少**的车程，10**的车程、5**的车程来说明它的地段是多少合适、优越，那这5**车程和10**车程的伸缩性就非常大了，你是开的小轿车还是公共汽车，是什么时速的，所以用几**的车程确定地段的位置，这已经被**工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。

怎么保证售楼书的内容具有法律效率?我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕**买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙?怎么办?根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。

在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。

建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。

认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的*主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。

五证，一个是建设用地**许可证，第二是建设工程**许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市**委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。

那么怎么样看待“五证”?交给您一种方法，这五证*主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。

住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。

也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。

在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。

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　　商品房销售面积的计算问题

有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。通常，按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者*为有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。

所以，购房的时候购房者特别关注面积，一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。

在购房过程中，怎么处理面积的误差呢?通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的**值，通常是3%。面积误差比**值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比**值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然，如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比**值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。还有一个问题，在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们**的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在*小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。

还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订?很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。

在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。

　　在补充条款签订的时候应该把握几个问题

**，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。

第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。

第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议*多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。

第五，应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不笼统的想使用进口材料、**材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。

第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。

**，购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请律师，把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用，但会降低风险。

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　　“北京买房”粉丝常见问题答疑

一、开发商是谁不重要，只要户型好、价格低一定就是好房子.

解析：户型好、价格低并不能说明一定就是好房子，房子的歹(优劣)是由很多因素组成的：地段、**、质量、环境、开发公司等，因为一个好的开发公司它必然有一个好的理念和好的团队、好的物管服务，它已经开发和服务的小区是经得起时间的检验，可以得到业主的口碑传颂的。

二、买房只看到某个楼盘的一个亮点而不去综合的考虑其它因素?

解析：如只看到区位好而不管户型、内部环境、物管服务、生活成本等，这就像买一件衣服，你只管款式而不管布料、价格等。

三、高档小区就一定在某个区域吗?

解析：高档小区的标准必须是环境优美、配套齐全，将生活与居住完美统一，保障业主安全、舒适、宁静、私密的地段。在建筑用材用料、景观打造、物业服务等方面都必须超前，只有达到以上标准的小区才算高档小区，反之不论在何片区，它都称不上高档小区。

四、买房一定要买大盘才高档?

解析：大盘不仅占地广，更重要看它公共设施是否齐全、公共绿化是否好，如都做得好，从**角度上说，这样的大盘就值得买。盘大盘小与档次的高低无必然关系，看楼盘档次除建筑形态外物业是重要因素，它必须满足业主与物管建立和谐的居住环境，业主通过物管能改善邻里关系，使小区业主形成一定的居住圈层。

五、物管做得好不好，就是门守得好不好?

解析：物管的好坏要看有没有专业的团队，有无完善的设施、健全的内部管理。保障安全、常规服务是物管的基本职责，好的物管主要看能否与业主达到共建和谐的社区环境，改变邻里关系为业主提供交流平台。活动的目的，不止热闹高兴，而是使业主与业主间、业主与物管间更加融洽，物管的用心和细心能不能坚持下去是*重要的，**的评比结果是业主的口碑效益。

六、配套设施越多小区越好?

解析：这关键要看小区配套是否实用，能否长期提供给业主使用，而不是中看不中用，既浪费地盘又浪费业主余钱，形同虚设。

七、楼间距宽，就能打造出好小区?

解析：楼间距宽的小区不一定能打造出好小区，而楼间距不是特别宽的也能打造出好小区，间距宽是保障业主生活宁静、私密、视野宽阔，也是景观打造的一个平台，但没有很好利用平台打造景观造成宁静、私密、舒适的环境，它同样不是好小区。反之，楼间距不是特别宽，但它有这样的理念和团队去打造优美、舒适、健康的环境，同样称得上好小区。

八、沙盘都漂亮、楼盘肯定好?

解析：沙盘漂亮，并不肯定楼盘实景就漂亮，楼盘漂亮*终应实现与沙盘一致，当从沙盘模型变为实景时，需开发商有这样的执行团队，它的专业、用心程度、理念、建筑用材等，如果只看沙盘，又是期房的情况下，可通过了解考察开发商前期开发的产品是否诚信，是否对社会负责。

九、买准现房肯定无风险?

解析：准现房是指主体封顶，景观与配套设施未完成的住房，看有无风险，主要是看开发商在打造楼盘景观及其设施的理念和用心程度以及责任心，如开发商不诚信，准现房同样存在风险，并且售后服务同样得不到保障。

十、房价都在涨，现在购房不是好时机?

解析：自**政策宏观调控以来，房产市场逐步规范，部份房价回落，产品形成两级分化，好产品稳中上扬，而不具竞争力的产品价格下降，所以在选房时，如果买了跳楼货，会存在售后风险，而选择了适合市场的产品，不但无风险并且能保值更能够升值。

十一、抗震烈度越高，房屋质量越好?

解析：抗震烈度是设计的强制性规范，不是能任意更改的，抗震烈度只是设计得高并不完全等于质量就好，需按设计要求施工和在用材上考究，以及严格的管理，才能保证高质量，而不是炒作概念。

十二、外国的月亮圆，外来开发商实力强，开发的楼盘一定大，档次一定高?

解析：外来开发商与本地开发商的实力强弱、开发楼盘大小、档次高低无相联关系，要看公司理念，团队协作力;其实本地开发商更可靠，可去印证它以往开发的产品。

十三、临路的房子一定吵?

解析：要看小区临什么路，周边居住的人群怎样，开发商在楼盘打造上是否做了隔音、降噪、防尘处理。

十四、有品牌的公司开发的楼盘一定是高品质楼盘?

解析：品牌不等于高品质，但高品质楼盘，一定含有品牌效益，品牌和品质都分高、中、低三个档次。品牌公司开发的楼盘有高品质楼盘，中品质楼盘甚至有低品质楼盘;品牌公司是在行业中叫得响的公司，而高品质楼盘一定是出自于高品牌开发公司，因为高品质楼盘它需要时间的沉淀，过硬的团队和超前的公司理念，以及做事的用心程度、务实风格。高品质楼盘是经得起时间的考验的。

十五、外观洋气的楼盘就是高档盘?

解析：外观洋气与否只是建筑风格不同，高档盘需要很多因素组成，它们之间的关系就像一个人穿了件外观美丽的衣服，请大家记着叫“金玉其外，败絮其中”。

十六、公司奖牌越多产品就一定越好?

解析：首先奖牌只代表开发公司曾经的荣誉，在某一方面的成功，不能代表全部;第二还要看它得的什么奖，是否与本行业直接相关的、特殊的、**奖项，还是普遍都颁发的。第三还要看奖牌是如何得到的，考核它的真实性与含金量。

十七、我看中的房子很多人都看中那一定是好房子?

解析：首先要证实自己看中的房子是否真的被别人看中，是否有“房托”，是否是销售人员用的技巧;第二分析此房是否真正适合于自己。

十八、看得越多，我越有经验，选择余地越大?

解析：买房与买东西一样货比三家，这是购买常识问题，经过比较能获得有些经验，而房产综合性太强，它包含的面太宽，主要看你在比较过程中关心的内容全不全面。

十九、买房是买居住，要方便就一定要热闹?

解析：首先要了解方便与热闹的区别;方便是离尘不离城，出行方便、生活便捷，但并不是需要热闹繁华，你买的不是嘈杂、喧哗。

二十、亲朋好友都买的小区我就买得?

解析：朋友都买的房子不一定适合你，因为每个人的经济条件、生活圈子、家庭结构都不一样，买房是家庭的重大支出，需谨慎。

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二十一、买房子一定要买南北朝向的?

解析：在以往经济水平不具备的条件下，不能通过经济支出解决房屋冷暖问题，原来的建筑不具备环保节能的功效，在这种条件下，是可以尽量选择南北朝向的房子，而现在经济

条件已经提高，房屋又是环保节能房。朝向问题已不是选房首要关注的问题。

二十二、排号都是骗人的?

解析：排号的目的有两种，一是为了拉拢客户回收资金;另一种是为了给需要购房者多个选择的机会，怎样确诊?前者当你退款时你会遇到很多麻烦，甚至退不了款，后者是当你选

择不再排号时，会按照你的意愿随时退款，并在排号时明示。

二十三、我买房不用考虑城市**与周边环境?

解析：你所买的房子所处小区不可能处于真空中，若它周边都已建成，周边的配套是否满足生活与居住的统一;如周边还未建设好，你需了解城市**，并且适当在有关部门了解是

否有此**，何时实施。

二十四、手中有多少钱就买多少钱的房?

解析：房屋是消费品，也是生活必需品，也许是你一生中相伴的产品，买房需要买个满意，钱的多少应以发展眼光来看，因为你还在不断挣钱，适当的超前消费才会使你不后悔。

二十五、王婆卖瓜自卖自夸，哪个公司不说自己的产品好。

解析：开发公司好不好不是它自己说了算，应由社会，由已经选择了他们产品的业主经亲自体会后由他们的口碑来证明，买他们的产品时开发公司有义务和责任对他们的项目做宣传，好与不好你应去印证。

二十六、开发量大的一定产品就是**的?

解析：量与质不等同，量不等于质，质需一定量的堆积，开发量过大、过快，团队与理念不一定跟得上市场发展的步伐，就像一个人生长过快就容易缺钙。

二十七、贵的房子就好?

解析：房子好产品要能说话，要看它的价格与价值是否相符，产品是否物有所值，如果不是，它贵就是虚高，这样的房子不一定好。

二十八、房子的质量好，这个小区的品质就高?

解析：房屋质量好只代表建筑质量优，而作为小区除了房屋还需其它诸多因素如地段、物管、园林景观、开发公司售后服务如何等。

二十九、窗户开得越大越好?

解析：现在我们的建筑都是环保节能房，既然节能，窗、墙就要求一定比例，如打破比例，节能功效就无法保障。

三十、便宜的房子就可以买来投资?

解析：俗话说：价高不可求，价低不可得，便宜的**是有缺陷的，便宜房，房价虽然以后会涨，但是你所买的便宜房子时间一久风险就会暴露出来，如小区景观、户型等。

三十一、买房只要有物管有绿化就够了?

解析：小区物管与绿化都是有档次高低之分的，物管内涵是与物管公司理念紧密结合的，绿化的档次与开发公司理念以及景观材料、工艺密不可分，给人的感觉和舒适度是完全不

同的。

三十二、房市低靡就不要购房?

解析：主要看你购房目的是买来居住还是求短时间增值，如你居住或长线投资，那你就少支出钱买到**点，因为房屋是不动产，本身价值是始终存在的。

三十三、土地价都降了，房价肯定降?

解析：你现在买房所占用的土地是以往购买的，它跟现在的土地价没有关系，再说土地价只是众多组成房价的因素之一，不同的产品附加值是不同的。

三十四、有些大公司的房价都在下跌，说明房地产确实存在暴利?

解析：现降价的大公司都不是眉山的，看看大城市跌后的房价与眉山房价的区别，作为一个企业在市场不景气的时候，重要的是保障资金链的不断裂，而不是考虑价格的升降，下

跌是为抢占市场回收资金，它是一个企业的战略布署，就如战争中丢一个连保一个营。

三十五、买卖双方是对立关系，我不会听销售员的介绍?

解析：买卖关系既对立又统一，作为卖方必须将自己的产品向买方介绍，但买方一定要注意印证他说的话的真实性，多到他们已入住的小区去考察证实。

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三十六、买代理公司销售的楼盘，承诺更多实惠更多?

解析：首先代理公司代理楼盘承诺多，要看它是否是开发商同意的;第二作为一个开发公司需要一个专业的代理公司来销售产品说明它团队不健全，售后服务值得思考，法律关系复

杂，买房不是讲承诺多少，而是应该讲实在，看承诺能实现多少。所以楼盘是否实惠与是不是代理公司销售的并无直接关系。

三十七、沙盘漂亮证明产品好?

解析：沙盘相当于一个小区的样板盘，漂不漂亮是建立在务实的基础上，应该是小区建成的实景，是**的展示，如只求沙盘漂亮怎么做产品以后再说，说明开发公司的严谨性、

务实性欠缺，只看重利益的追求。这种情况下，应考虑本未关系，在辩证上说是物与形的关系。

三十八、大师级别的理念就一定能打造出大师级别的产品?

解析：理念先进(大师级的理念)，必须有一支能深刻理解其精髓的执行团队，并在执行过程中求真，务实才能做好产品，并不是拿一个概念就能做出一个好产品。

三十九、奖牌多证明我的产品好?

解析：奖牌再多只能证明过去，只能作为参考，不能证明现在。产品好不好主要看产品本身，而不是看它名头，不能以过去的荣誉作为**产品的印证。

四十、大家都喜欢的地段居家就好?

解析：大家认为好的地段，不一定是适合居住的地段，它可能是以满足人们购物、休闲、娱乐、健身等多种需求，而聚集了人气的地段，或因为自然环境漂亮，引起了你的向往的

地段。适合居家的地段需要满足居住的舒适性;私密、宁静和生活的便捷，还要周边配套齐全，自然环境优美及人文环境单纯。

四十一、绿色生态小区就是绿化好?

解析：绿色生态小区是景观与建筑完善结合，它的标准是：建筑按标准达到环保节能要求、能源是否能再生利用、植物量达到标准，光、声污染是否在规定范围内等，而现在有的

开发公司只片面认为只要绿化做得好，我就是绿色生态小区。

四十二、品牌公司就是开发量大的公司?

解析：开发量的大小只是衡量能否成就品牌的标准之一，关健看它曾经开发的产品、市场的认可度和在本行业的美誉度。

四十三、卖房就卖概念，我房子外观气派、洋气、新颖，房子就能卖个好价?

解析：概念只是思想的反映，外观洋气、新颖、气派只是指建筑形态，而房子值不值好价，需很多内涵支撑。

四十四、高档的小区只是为有钱人打造的?

解析：高档小区肯定具有高品质性，有丰富的内涵，价格肯定也不低，高档小区应该是为具有一定经济实力又有品味的人打造的。

四十五、我降价是为了迎合市场?

解析：降价是为了企业的自身发展，可能有市场因素、产品因素和资金链问题。

四十六、中庭景观可以代表我的整体景观?

解析：中庭景观只能说明小区局部，而不能说明小区整体效果。景观漂亮与否关键在于景与景之间有无神韵，景观的均好性如何，景观与建筑的协调性好不好，只有达到这些要求

才能说明小区景观好。

四十七、房价越低越好卖?

解析：房价的高低，取决于产品本身与购买群体的认可度，主要是价格要与产品本身内涵相符，物有所值才好卖。

四十八、我宣传做好了，大家就认为我的产品好?

解析：产品宣传是必须的，但宣传效果的好与坏，应建立在产品本身上，不能夸大其词，宣传只是产品的介绍和信息的传递，产品好坏，*终是会得到验证的，务虚的宣传*终你

是会为它买单的。

四十九、一分钱一分货?

解析：时代不一样了，做为一个开发公司应该有职业道德，有社会责任感，要诚信，经营中能否盈利与售价不应有直接关系，产品该怎么做，你就应怎么做，不能只为了利润就衰

减质量和配置。

五十、物管费越低房子越好卖?

解析：物管费的收取与支出应该对等，为卖房而降低物管费收取标准，只是为了蒙蔽一些客户，这是开发公司不负责的态度，因为开发公司与物管公司是两个主体单位，独立核算。

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　　个人房贷的相关知识集锦

申贷资料

1.借款人的有效身份证、户口簿;

2.婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证(注明离异后未再婚);

3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证;

4.借款人的收入证明(连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地);

5.房产的产权证;

6.担保人(需要提供身份证、户口本、结(未)婚证等)

注意事项

1.必须有抵押物才能贷款，而且贷款金额和贷款期间利息总和不能超过抵押物评估价值的1/2;

2.有长期稳定的足以支付每月贷款本息的收入来源;

3.担保人;

贷款需要支付律师见证费、抵押登记费、抵押房产的保险费、房产的评估费等。

一般贷款下来要1个月左右

一般流程

1.向银行提出贷款申请，

2.银行受理后，对抵押房产价值进行评估，根据评估值核定贷款金额;

3.签定借款合同等;

4.办理房地产抵押登记事宜;

5.银行放款

*长还款期要几年?

一般房屋贷款*长期限为30年，二手房屋贷款*长期限20年。

相关政策已箭在弦上 2011买房须知四大新政

眼下全国各地新政频出，调控气氛日益浓烈，2011年买房，考验的不仅是眼光，更需要洞悉频繁变化的购房新政。这些新政记者大致分为四类：按揭首付、利率;转让税费;限购以及房产税。尽管限购及房产税还未波及佛山，但出台相关政策已是"箭在弦上"，而房产税也或将波及全国。

》》》2012年第五届广西地产人节·住朋奖之“玉林十佳楼盘”颁奖盛典于12月26日隆重举行

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　　按揭首付、利率：首套已无优惠，放贷艰难

按照“国八条”要求，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。而自2011年开年以来，银行放贷已经逐步收紧，首套首付两成，利率70%的优惠已经消失殆尽，取而代之的是首付增加至3成，执行基准利率，而三套则一律不予放贷。另外，界定首套、二套的标准也有所严格，只要一个家庭中有人曾经贷款买过房，无论还清与否，都要被计入购房套数，除非将已购住房卖出;而无论是购买首套还是二套的非当地户籍购房者，都必需提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明。

从去年第四季度至今，央行三次加息，目前的5年期以上基准利率已经从去年的5.94%上调到了现在的6.6%。按照现在的利率标准，以**购买一套总价为100万元的房子为例，首付三成，贷款70万元，期限20年，三次加息前还有85折利率优惠，每月的月供大约是4395元，加息后月供为4850元，增加了455元;而*让人惊讶的是利息总额，加息前需要支付的总利息大约是35万元，而加息后则达到了46余万元，较之前足足增加了11万元。

尽管如此，银行放贷额度的收紧还是让很多申请首套房贷款的客户拿不到贷款。有银行工作人员表示，如果想尽快放贷，建议申请利率上浮5%。而有的银行则干脆不做住宅贷款。

　　转让税费：严格执行新政规定

根据**财政部、**税务总局联合下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，自今年1月28日起。个人不满5年的普通住房上市交易，个人转让营业税从差额征收调整为全额征收;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

以一套购于2008年总价为50万元的普通住房出售为例，假如现在的出售价格为80万元，原政策按差额30万元的5.5%缴纳营业税，即1.65万元。而现在则要按销售收入全额征收营业税，即80万元的5.5%，需要上缴营业税4.4万元，前后政策对比要多缴2.75万元的营业税。

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　　限购：“大限”将至

“国八条”规定：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

而从去年4月份开始，继北京率先执行“本地人限购，外地人有条件禁贷”的限购政策后五个月，在国务院的二次调控压力之下，上海、天津等16个城市相继执行限购。其中以北京的限购*为严格，要求非北京户籍人口，纳税证明不满五年，不准购房。而其他城市的限购令则与“国八条”相差不大。

广州的限购令也已于近期落地，内容与外界猜想的相差不大，即在政策期内对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭以及能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭实行限购1套住房。而对于本地二套房拥有者、非本地一套房拥有者及非本地不能提供2年纳税和社保证明的购房者，暂停售房。但令外界惊讶的是，此次新政并未将增城、从化纳入限购范围，被外界称为“温柔版”新政。

佛山是否会限购?限购的力度又是如何呢?早前业内风传佛山限购令将于4月份出台，但近期又有消息称，政府已经在组织相关部门人员开会讨论相关细则，这让人们不得不猜想新政的实施日期很有可能将提前到3月。但无论如何，“大限”将至已经是“箭在弦上”的事，只是力度和日期未有定论，但业内认为，佛山一向以广州为参照，既然广州的“限购令”是“温柔版”，那么佛山的力度应该不会强于广州，但对于部分双拼房以及为有钱人打造的豪宅产品来说，估计会面临一定的销售难度。

　　房产税：不能不算的一笔账

作为调控政策的另一把利剑，上海、重庆已经率先出台了房产税，而与此同时，国务院办公厅向全国人大常委会办公厅转发《**发改委关于落实全国人大常委会对国民经济和社会发展计划执行情况报告审议意见的报告》。报告提出要继续扩大房产税试点范围，将房产税改革试点扩大到全国。住建部政策研究中心副主任秦虹认为，房产税试点城市上海、重庆的共同部分，将是房产税改革试点范围推广到全国的重要参考内容。这就意味着，以往我们只是在“隔岸观火”的房产税，如今很有可能就要波及佛山了。因此对于2011年想购房的人来说，多了解一些关于房产税的知识，算清楚这笔税费账，是购房过程中很重要的一课。

据了解，目前已出台的房产税大致有四个关键点。1、新增购房是主要的征税方向;2、通过差别化税率，高价房交高税;3、低价房税率较低，对本市居民有比较宽松的免税条件;4、对外地居民征税较为严苛，这充分体现了抑制投资投机性购房需求的调控想法。

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上海版房产税:差别征收，2.8万元/平方米为界

上海市政府决定自2011年1月28日起，上海开展对部分个人住房征收房产税试点。上海房产税征收对象包括两类，一类是本市居民家庭，在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)，第二类是非本市居民家庭，在本市新购的住房。

《暂行办法》同时规定，上海市居民家庭新购且属于该家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米的免征。而超出部分的面积，按新房交易单价计算的总价之70%，按0.6%的税率征收房产税。不过，如果应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。

根据上海市统计局2月22日公布的数据，2010年上海市新建商品住宅全市平均销售价格为14213元/平方米。因此按规定，房产税应税住房房价低于28426元/平方米的，税率减为0.4%，超过这一价格的房产税税率为0.6%。

以一个三口之家居住面积为240平方米为例，购买时均价为25000元/平方米，总价是600万元/套，多出的面积为60平方米，按照房价打七折再按0.6%计算方法，每年需要缴纳房产税6300元。

重庆版房产税:征收对象直指外地炒房者

重庆市市长黄奇帆宣布市长令，作为**首批个人住房房产税改革试点城市，重庆定于1月黄奇帆说，重庆房产税的征税对象包括：对于独栋别墅，不管存量房还是增量房，均要征税;对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税;此外，对于在重庆无户口、无工作、无投资的“三无”人员在重庆所购房产，购买两套以上住房的从第二套开始要征收房产税。

重庆市个人住房房产税税率征收标准为：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%;在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5%。

此外，在免税标准方面，纳税人在新政前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米;新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。

收房过程中会产生哪些费用专家为你答疑解惑

在开发商提供齐全的资料基础上,根据收房流程,这时开发商会要求业主缴纳一部分费用,包括面积增加产生的差价、契税、公共维修基金、物业管理费等,值得注意的是,此时业主还未进行验收房屋,业主还不知道自己所购买的房屋是否存在漏水、空鼓、裂缝等质量问题。就好像我们购买商品的时候,一般会先查看商品的功能、质量等,才会决定是否购买,**才是付钱。然而业主购买房屋这一商品的时候,验房这一关键性的步骤却被省略掉被延后了,缴纳费用反被提前。在此,房博士针对这些费用为您做详细的解释说明。

房屋面积差价。根据《商品房销售管理办法》明确规定,按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的,按以下原则处理:

(一)面积误差比**值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;

(二)面积误差比**值超出3%时,购房者有权退房。购房者不退房的,超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归购房者。

因此,如果面积误差在3%以内的,业主按照超出的部分结算房款,如果超出3%则由开发商负担这部分费用,但是我们发现一个令大多数业主郁闷的现象就是开发商总是把面积误差控制在3%以内。

公共维修基金是住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。《住宅专项维修资金管理办法》第十二条,商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。第十三条,未按规定交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。因此,在办理入住手续的时候,开发商可以代收公共维修基金,业主应该缴纳这部分费用,但是开发商在为业主办理房屋产权证书之前,应该将代收的维修基金移交给所在地物业管理行政主管部门代管。

契税是在办理房屋产权的时候向所在地的契税征收机关或者其委托的机构缴纳,其他机构无权代为收取。不过,购房人可以委托开发商代为缴纳,也可以自己缴纳。但是开发商不能把缴纳这些费用与交房捆绑在一起,业主有权拒绝此类不合理要求,并要求开发商交付房屋,如开发商拒绝交付钥匙,则因此延误的时间,开发商按照合同的规定承担逾期交付的违约责任。

物业管理费是物业管理公司依据物业管理服务合同为业主提供物业管理服务,物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用。因此,物业管理费是由物业管理公司收取的,自办理入住手续时按月收取,但是物业费一次预收不能超过一年。

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7招破商品房交易“陷阱” 为购房者提供参考意见

买房，是很多家庭**的一笔消费，然而消费者在买房过程中往往会遇到合同霸王条款、楼盘虚假广告等诸多购房陷阱，如何有效避开这些消费陷阱，本报**收集整理了七招破解方法，为广大消费者提供购房参考意见及贴心帮助。

招数一多摸底

选购房产时，消费者要尽可能详细了解楼盘情况，寻找合适的交易对象，**购买由信誉较好、资金雄厚的房地产开发企业开发的楼盘。

提醒：消费者在决定购买尚未竣工的楼盘前，要注意审查两个文件，即房屋出卖人是否具有房地产开发企业资格、是否具有商品房预售许可证。

如果是已竣工的楼盘，要注意审查该楼盘的初始登记所有权人是否为该开发企业。上述文件是证明双方签订商品房买卖合同有效的合法凭证。

招数二查安置

消费者决定购买一套房屋时，要注意审查该套房屋是否已被开发企业安置给了被拆迁人。根据相关法律规定，如果开发商将本该补偿安置给被拆迁人的房屋另行卖给第三人，被拆迁人将优先取得该补偿安置房屋。

提醒：房屋拆迁管理部门都建立了拆迁档案管理制度，消费者只需到该部门查询一下，就能够避免上当。

招数三查抵押

开发商由于资金周转等原因，有可能将未出售的房屋向金融机构抵押贷款。按照有关法律规定，对已经抵押的房屋，在未告知或未取得抵押权人同意的情况下所签订的购房合同原则上无效。基于此，若消费者购买已被开发商抵押的房屋，将可能很难取得房屋产权。

提醒：消费者购房前，一定要到房地产登记管理部门查询房屋是否存在抵押的情况，然后再决定是否购买。

招数四看合同

开发商销售房屋时，除签订标准合同外，还常与消费者另签补充协议。这些补充协议在实践中常常由开发商单方面拟定，其中可能包含不合理甚至诱骗的条款。

提醒：对合同，消费者一定要重视，应亲自或委托专业人士加以识别，以求签订公平合理的补充协议，特别是对如税款、交房、延迟交房、质量保修、交付房地产证、物业管理以及产权担保等涉及消费者实质利益的条款更应加以注意。

招数五存广告

目前，我国商品房市场管理机制尚不健全，对销售宣传广告缺乏有效的规范管理，个别开发商为获取更大利润，销售时往往作出一些虚假、夸大不实的宣传，*终却难以兑现，导致纠纷出现。

根据相关法律规定，开发商在销售广告和宣传资料中，就其开发出售的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定、并对消费者决定订立合同及房屋价格的确定具有重大影响的，即使该说明和允诺没有明确订立在合同中，也应当认定为合同内容。

提醒：消费者与开发商订立正式书面合同时，可将开发商在销售广告和宣传资料中的说明和允诺写入合同，至少应该保存销售广告，为可能出现的诉讼保存证据。

招数六办登记

消费者与开发商签订商品房买卖合同的目的在于取得房屋的所有权，因而对房屋权属的登记起着确定权属、定纷止争的作用。根据相关法律规定，商品房预售合同登记的义务在于开发企业，对现房申请办理所有权登记的主要义务在于购买人。

提醒：消费者签订商品房预售合同后，一定要督促开发商向房地产行政管理部门办理预售合同登记手续;房屋竣工后，一定要及时持相关文件到房地产行政管理部门办理房屋所有权转移登记手续，以防止出现“一房二卖”或房屋被抵押等情况。

招数七巧**

发生纠纷后，消费者可向当地消协投诉，请求消协组织调解，这种解决方式成本*小。

提醒：如果在消协组织下不能调解解决纠纷，则可依法向人民法院提**讼。切不可采取极端方式解决问题。

买房应注意“面积陷阱”“公摊”成了障眼法

商品房预售合同中一般有实际交付面积与预售面积不一致时的处理条款，其中*常见的处理方式是“按实结算”，即约定按实测面积与约定面积差，双方按价款多退少补的方式解决。这种处理方式看似公平，却极易使购房者掉入合同陷阱。

人们理解的面积不一致一般是合理误差范围内的不一致，但事实上无论预售时的暂测面积还是交付时的实测面积，由于有“公用面积分摊”，往往让消费者一头雾水。

不良房地产商利用购房者缺乏房屋面积计算知识而大做文章，或故意小房大卖，或有意提高设备层的层高而将本不应分摊的设备层摊入公用面积，或将本应该免费提供的物业管理用房的面积摊入公用面积。

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三条对策防陷阱

购房者在签订预售合同的有关面积条款或面积争议解决条款时，可以采取以下防范措施：

**，约定按所购商品房分户门以内的建筑面积结算房价款。这样尽管房价看起来高一点，但价款对应的房屋面积比较直观，便于面积纠纷的处理。

第二，约定明确套内的建筑面积与共有分摊面积。因为商品房套内的建筑面积与分摊的共有面积是有一定比例的，分摊的系数越高，购房者的得益也就越少。

第三，约定将有关管理规章中面积管理条款作为解决面积争议的条款。

在建设部的《商品房销售管理办法》中有解决面积争议的规定，这些规定都体现了对于购房者的保护，但由于这些文件仅仅是行政管理规章，不能作为法院民事审判的准据法，所以购房者应当要求明确约定适用这些文件中有关解决面积争议的条款。根据合同自由的民法原则，双方合法约定的条款就是法律。

　　新政下刚需买房好时机 7种办法淘跌价10%房子

1月26日“新国八条”公布，1月28日沪版房产税“落地”，一系列的房产新政给今年的楼市打上了浓重的“政策”烙印。到**，新政算是“满月”了。有购房者感慨，新政后买房很纠结：“不仅费脑筋，还是个体力活和耐力活。”

未来的两三年内，房价大幅下跌的政策目标和市场动力都不大，10%-15%幅度内的上下震荡属于正常的市场波动。业内人士分析，未来调控将持续一段不短的时期，目的不是让商品房价降下来，而是在房价不再大幅上涨的环境下把保障房机制的“功课”补起来。

对于目前已经有首付实力的群体来说，即使是年轻的婚房刚性需求，要等待保障房门槛放松到惠及自己是几乎不可能的。因此这些购房族如果能在目前的行情下淘到一套有10%左右降幅的房子，就赶快出手吧!此外，购房者心中要有个原则：减少换房次数以节省税费。

淘法1

首套房：选带小学配套的

刚需的首套房多半是婚房，考虑到婚后数年就将面临孩子入园和入学问题，尤其是小学，所以与其几年之后再改善购置**房，不如一步到位，首套房就选择带有幼儿园和小学配套的住房，虽然可能因为单价略高会使得面积小几个平方米，但考虑到买卖的税费和装修精力的节省，还是值得的。

淘法2

首套房：选上家有贷款的

在目前政策环境下，本地户籍居民的首套房不受限制，未来政策也不大会进一步限制。相对二套房、三套房的业主，首套房置业在贷款利率上有一定的优惠。在今年加息周期中，虽然贷款利率在不断上调，但首套房的贷款利率还是不太会高于通货膨胀率的。所以对于首套房业主来说，不论是公积金贷还是商业贷款，还是划算的。

但对于有贷款的二套房、三套房业主来说，持续的加息会对其产生较大的月供压力，所以如果上家的物业是带有贷款的第二套、三套房，**置业时不妨就这个问题与上家坐下来好好谈谈。同样持有一套房子，月供压力是不同的，或许上家会意识到压力，快速降价出手。

淘法3

改善房：大面积或市中心房

在限购令和抬高二套房首付比例的局面下，受限制较大的是改善型需求，仅有的一次购买权要好好珍惜，**选择市中心或大面积的户型，一步到位。一来是避免再次置换的税费，二来也可以在房价长期上扬的通道中获得较大的增值。因为从长期来看，商品住房还是可以做到保值增值的。

淘法4

用公积金买首套婚房

对于绝大多数本地户籍的年轻人，婚房还是可以按照首套来购买。

如果一套三房两厅的婚房需要40万元的首付，通过两个年轻人工作几年的积累和双方家长的支持，门槛也并不高。若通过公积金贷款，大多数工作了几年的年轻人都能贷款到**的每人30万元，双方合计就达到了60万，如果其中有一方有补充公积金的话还能再增加10万元。以工作几年，月净收入4000元的普通白领来算，纯公积金贷款30万元，贷款期限30年，总月供在1500元左右。其中700元是从月公积金中扣除的，只需要从可支配收入中扣除800元即可，对生活水平的影响不会很大。

淘法5

“被二被三套”房东的急卖房源

目前具有议价潜质的房子肯定是“出了问题”的房子。这里所说的出了问题不是房子的质量问题，而是由于新政的出台或者周边环境的变化使得房子处在一种不利出售的状态。对于急于购房的购房者来说，可以抓住这个机会。

汉宇地产黄浦区分行*近成交了一套紧急降价案例，该套房源在黄浦区中档楼盘弘辉名苑，目前市场行情单价在28000-30000元/平方米。今年1月底，一名刘姓业主将一套141平方米的中低层装修3房以360万元的价格挂牌出售。房东挂牌时还特别关照尽快找客户看房，诚意客户的话，房价还好商量。其实刘先生的这套房源挂牌初始价格仅为25532元/平方米，已经明显低于市场行情价格。几天后，业务员带客户看房，客户随口开出340万元的价格，没想到刘先生一口答应了，该套房源顺利成交，折合单价仅为24113元/平方米。成交后，业务员才了解到刘先生当时已经买入位于汤臣高尔夫千万级别墅，定金已支付100万元，尚未签约，但当时已出台了限制第三套购房的政策，刘先生不得已只能抛售原来打算长期出租的物业来完成别墅的购买。

淘法6

产证满不满5年，房价大不同

同一个楼盘，产证满不满五年，营业税有很大分别。购房者可以淘那些产证满5年的房子以减少税费。

比如松江的上海奥林匹克花园，一期房源至今已经满5年。该楼盘一房面积约55平方米，目前市场总价在98万元，属于普通住宅，不需缴纳营业税。但若是上海奥林匹克花园三期的物业，由于是2009年的新房，需要全额缴纳营业税。目前，上海奥林匹克花园三期55平米的一房总价约为110万元。需缴纳营业税为：110万×5.55%=6.11万元。也就是说这两套不同期的房子一起挂牌总价差距达到18.11万元。

所以相对于一期房源的价格竞争，奥林匹克花园三期房源已经出现了明显的降价趋势。

淘法7

优质客户能争取到更多优惠

如果你是优质客户(比方说可以全款购房)，在目前市场行情下可望用更低的价格淘到房子。

家住浦东航头附近的李女士*近挂牌的一套海洲桃花园的房源，有两组客户对其产生兴趣，其中一组客户需要贷款7成，愿意接受99万元的价格;而另一组客户一次性付款但要求房价是98万元。对于挂牌价为100万元的这套海洲桃花园来说，选择不同的付款方式本来影响不大。但是李女士恰巧急需用钱，当时挂牌时就要求客户**一次性付款，所以经过再三衡量，李女士毅然选择让价2万元与一次性付款的客户签约。

其实，李女士的选择是正确的，目前信贷政策已经非常紧，按照市场价格评估获取7成贷款几乎不太可能，所以贷款额度较高的客户虽然可以多支付1万元，却有无法贷款而违约的风险，即使获得足额贷款李女士收到全款也需要2-3个月，这对于急需资金使用和工作繁忙的李女士来说，确实不是一个好的选择。